Bauträger und die vertraglichen Sicherheiten für Käufer denkmalgeschützter Immobilien
Fertigstellungsgarantie einer Denkmalschutz-Immobilie
Ein Bestandteil des notariellen Kaufvertrages mit dem Bauträger von denkmalgeschützten Immobilien ist die Fertigstellungsgarantie: Hier wird der Zeitpunkt festgeschrieben, an dem die Baumaßnahmen oder die Denkmal Sanierung spätestens beendet sein müssen und das Objekt vermietet werden kann. Eventuelle Restarbeiten wie Arbeiten an den Außenanlagen oder im Treppenhaus, die die Vermietbarkeit nicht beeinträchtigen, sind davon nicht betroffen. Seriöse Bauträger gewähren diese zusätzliche Garantie und übernehmen bei Nichteinhaltung die Zahlung der Kaltmiete. Dem Käufer entstehen durch die verspätete Fertigstellung des Denkmalobjektes keine Nachteile in seiner Kostenkalkulation.
Bauträger Festpreisgarantie denkmalgeschützter Immobilien
Mit einer Festpreisgarantie vom Bauträger für Denkmalimmobilien wird zu Gunsten des Käufers verhindert, dass höhere Kosten zu einem Nachfinanzierungsbedarf beim Immobilien-Käufer führen. Sollte sich der Endpreis während der Bauphase erhöhen, so gehen die Mehrkosten für die Denkmalimmobilie nicht zu Lasten des Käufers, sondern werden vom Bauträger übernommen.
Der Immobilien-Mietpool sichert regelmäßige Mieteingänge
Der hohe Wohnkomfort und die Attraktivität der Denkmal Wohnungen sichern in der Regel eine sehr gute Vermietbarkeit. Sollte es -beispielsweise durch einen Mieterwechsel- einmal zu einem vorübergehenden Leerstand kommen, springt der sogenannte Mietpool ein. Im Gegensatz zu einer Mietgarantie für Denkmalimmobilien und Kapitalanlageimmobilien, mit der bei einer Kapitalanlage häufig gerade nach Ablauf der Garantiezeit negative Erfahrungen gemacht wurden, bietet ein Mietpool deutliche Vorteile: Alle Mieten, die für eine Immobilie bzw. eine Denkmalschutz-Immobilie erwirtschaftet werden, fließen in einen gemeinsamen Pool. Aus diesem Topf erhält jeder Eigentümer, seinem Miteigentumsanteil entsprechend seinen Teil der Mieteingänge. Temporäre Mietausfälle werden auf diese Weise ausgeglichen. Mindereinnahmen werden durch höhere Steuerrückflüsse reduziert. Ein Ausfall kann nur entstehen, wenn das gesamte Objekt nicht vermietet ist, was nahezu ausgeschlossen werden kann. Die Entscheidung, am kostenlosen Mietpool teilzunehmen bleibt dem Eigentümer einer Kapitalanlage-Immobilie überlassen. Als zusätzliche Sicherheit ist der Pool mit einem Sockelbetrag abgesichert, der üblicherweise einer halben Jahresnettomiete des Anlageobjektes entspricht.
Haftungszeitraum
Im notariellen Kaufvertrag eines Denkmalobjekte sollte die Haftung des Bauträgers nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch enthalten sein. Aufgrund der gesetzlichen Vorgaben haftet der Bauträger für einen Zeitraum von fünf Jahren für die Sanierungsarbeiten am Altbau oder für die Neubauimmobilie.
Zahlung des Kaufpreises von Denkmalschutz-Immobilien
Bei einer Sanierung erfolgt die Zahlung des Kaufpreises einer Denkmalimmobilie analog zu der Verfahrensweise bei einer Neubauimmobilie dem Baufortschritt entsprechend. Geregelt ist der Zahlungsplan in der Makler- und Bauträgerverordnung MaBV. Nach den Vorgaben der MaBV könnte ein Zahlungsplan für einen Altbau wie folgt aussehen:
- 30 v.H. nachdem die Bestätigung des amtierenden Notars betreffend die Fälligkeitsvoraussetzungen vorliegt
- 28 v.H. nach Rohbaufertigstellung, einschließlich Zimmererarbeiten
- 5,6 v.H. für die Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen
- 2,1 v.H. für die Rohinstallation der Heizungsanlagen
- 2,1 v.H. für die Rohinstallation der Sanitäranlagen
- 2,1 v.H. für die Rohinstallation der Elektroanlagen
- 7,0 v.H. für den Fenstereinbau, einschließlich der Verglasung
- 4,2 v.H. für den Innenputz, ausgenommen Beiputzarbeiten
- 2,1 v.H. für den Estrich
- 2,8 v.H. für die Fliesenarbeiten im Sanitärbereich
- 8,4 v.H. nach Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe
- 2,1 v.H. für die Fassadenarbeiten
- 3,5 v.H. nach vollständiger Fertigstellung
Sobald ein Gewerk dem obigen Zahlungsplan entsprechend fertiggestellt wurde, wird gemäß den Kaufvertragsbedingungen über ein Notaranderkonto ausgezahlt. Bei einer Kapitalanlage kann es gerade am Jahresende aus steuerlichen Gründen sinnvoll sein, den Kaufpreis der Immobilie schon vor Beendigung der Maßnahme zu zahlen. Die Auszahlung sollte nach Beratung durch einen Steuerberater erfolgen. In diesem Fall muss der Bauträger eine Bankbürgschaft über die entsprechende Summe vorlegen. Im Zuge des Baufortschritts reduziert sich die Bürgschaftssumme sukzessive. Aufgrund der Bankbürgschaft ist diese Variante für den Erwerber vollkommen risikolos.
Eine zusätzlich gesetzlich vorgeschriebene Sicherheitsleistung ist vorteilhaft für den Käufer einer denkmalgeschützter Immobilie: Aufgrund gesetzlicher Vorgaben ist bei der ersten Abschlagszahlung die Leistung einer Sicherheit für die fristgerechte Fertigstellung des Gewerks zu erbringen. Vorgeschrieben ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von 5 Prozent des Gesamtvergütungsanspruchs. Bei einem Bauträgervertrag schließt das die Kosten für das Grundstück der Denkmalimmobilie mit ein. Die Sicherheitsleistung kann entweder von der ersten Rate einbehalten werden. Soll der Betrag mit ausgezahlt werden, so ist die Vorlage einer Bankbürgschaft oder Garantie über die entsprechende Summe erforderlich.
Abnahme des Denkmalobjektes
Üblicherweise wird bei Abnahme des Denkmalobjektes ein Abnahmeprotokoll erstellt, in das alle eventuellen Mängel aufgenommen werden sollten. Die letzte Kaufpreisrate wird erst nach Beseitigung der Mängel ausgezahlt. Als zusätzliche Sicherheit für den Käufer kann ein Immobilien-Gutachter zur Beratung hinzugezogen werden. Sie möchten noch mehr über die Investition in Denkmalschutz-Immobilien wissen? Hier finden Sie weitere umfangreiche Informationen:
BW Bestwert Immobilien GmbH – Ihr Ansprechpartner für denkmalgeschützte Bauträgerobjekte – Rendite-Immobilien.