Häufige Fragen zur Denkmalimmobilie – FAQ

Nachfolgend beantworten wir Ihnen Fragen, die unsere Kunden häufig stellen. Neben Fragen zu vertraglichen und steuerlichen Aspekten im Bereich Anlageimmobilien beantworten wir Ihnen auch allgemeine Fragen zum Thema Denkmalimmobilien als Kapitalanlage.

Steuerliche Aspekte im Bereich Anlageimmobilien

Wann lohnt sich der Kauf einer Denkmalschutzimmobilie?

Um die steuerlichen Möglichkeiten effektiv zu nutzen, lohnen sich Denkmalimmobilien für Personen mit einer entsprechenden Steuerlast. Erfahrungswerte zeigen, dass vor allem Gutverdiener mit einem hohen Bruttoeinkommen von einer Investition in eine denkmalgeschützte Immobilie profitieren. Für eine detaillierte Betrachtung empfiehlt sich eine Wirtschaftlichkeitsberechnung.

Gibt es Pläne, die Möglichkeit der steuerlichen Abschreibung auf Denkmalimmobilien abzuschaffen?

Die Abschreibung auf Denkmalimmobilien ist abhängig von der steuerlichen Gesetzgebung. Derzeit sind keine Anzeichen für eine Änderung der steuerlichen AfA Möglichkeiten bekannt. AfA ist die Abkürzung für “Absetzung für Abnutzung”.

Was passiert mit der Abschreibung, wenn die denkmalgeschützte Immobilie innerhalb der AfA Frist von 12 Jahren verkauft wird?

Nur der Erstkäufer einer denkmalgeschützten Immobilie kann die steuerliche AfA nutzen. Wird die Denkmalschutzimmobilie innerhalb der AfA Frist verkauft, so hat der neue Erwerber nicht die Möglichkeit, die Abschreibung zu verwenden. Die nicht ausgenutzte AfA kann nicht weitergegeben werden.

Wie hoch ist die Abschreibung (AfA) einer Denkmalimmobilie?

Die Höhe der Abschreibung ist in § 7 EStG geregelt. Kapitalanleger können gemäß § 7h/i 8 Jahre lang 9 Prozent sowie 4 Jahre 7 Prozent auf die Wiederherstellungskosten der Denkmalschutzimmobilie als Sonder AfA geltend machen. Darüber hinaus besteht die Möglichkeit der Abschreibung auf die denkmalgeschützte Altsubstanz: Nach § 7 Abs. 4 EStG können 2,5 Prozent auf die Altsubstanz als lineare AfA abgeschrieben werden. Eigennutzer kommen ebenfalls in den Genuss der AfA:

Diese können 10 Jahre 9 Prozent der Sanierungskosten der Denkmalschutzimmobilie gemäß § 10f des Einkommensteuergesetztes als Abschreibung geltend machen.

Beispielrechnung AFA Denkmalimmobilien

Die Art der Immobilie entscheidet über die Höhe der Steuerersparnis. Die nachfolgende Beispielrechnung gibt Auskunft über die Abschreibungswerte von AfA Immobilien:

Bestandsimmobilie

Neubauimmobilie

Denkmalschutz

Kaufpreis ohne Grundstücksanteil Kaufpreis ohne Grundstücksanteil Kaufpreis ohne Grundstücksanteil
170.000 € 170.000 € 170.000 €
AfA Immobilien und die Abschreibungsmöglichkeiten
Lineare Abschreibung Degressive Abschreibung Denkmalschutz-AfA (§7 h,i EStG)
2 % p.a. über 50 Jahre Seit 01.01.2006 – linear absetzbar mit 2 % p.a. über 50 Jahre Sanierungs-AFA innerhalb von 12 Jahren zu 100% absetzbar
1. – 8. Jahr 9 % p.a.
9. – 12. Jahr 7 % p.a.zusätzlich Altbauanteil linear absetzbar:
Das Gebäude wurde
– vor dem 31.12.1924 erbaut: 2,5 % p.a. linear
– nach dem 31.12.1924 erbaut: 2 % p.a. linear
Beispielrechnung für Abschreibungsmöglichkeiten für AfA Immobilien
12 Jahre:Kaufpreis: 200.000 €
Grundstücksanteil: 15%

Bestandsimmobilie

Neubauimmobilie

Denkmalschutz

Sanierungsanteil 70 % erbaut 1905
Kaufpreis ohne Grundstücksanteil Kaufpreis ohne Grundstücksanteil Kaufpreis ohne Grundstücksanteil
170.000 € 170.000 € 170.000 €
Lineare Abschreibung Degressive Abschreibung Denkmalschutz-AfA (§7 h,i EStG)
1. – 12. Jahr 3.400 € p.a. 1. – 12. Jahr 3.400 € p.a. Sanierung: 170.000 €
1. – 8. Jahr 12.600 € p.a.
9. – 12. Jahr 9.800 € p.a.
Altbauanteil: 30.000 €
1. – 12. Jahr 750,00 € p.a.
Möglichkeit Werbungskosten innerhalb von 12 Jahren steuerlich geltend zu machen:
40.800 € 40.800 € 149.000 €

Vertragliche Aspekte bei Denkmalimmobilien

Wann ist der Kaufpreis eines Denkmalobjektes fällig?

Bei einer Denkmalimmobilie ist der Kaufpreis entsprechend dem Baufortschritt zu zahlen. Höhe und Fälligkeit der Raten sind in derMakler- und Bauträgerverordnung MaBV geregelt. Entsprechend der MaBV erhält der Bauträger sein Geld Zug um Zug, so dass der Käufer einer Denkmalschutzimmobilie mit seinen Zahlungen nicht in Vorleistung gehen muss. Möglich sind bis zu 13 Raten, häufig werden diese jedoch in sieben Raten zusammengefasst.

Gibt es Garantien beim Erwerb einer Denkmalschutzimmobilie und wo finde ich diese?

Garantien im Zusammenhang mit Denkmalimmobilien werden im Kaufvertrag fixiert. Im Rahmen einer Festpreisgarantie übernimmt der Verkäufer das Risiko eventueller Mehrkosten. Der Käufer, der das denkmalgeschützte Objekt erwirbt, zahlt nicht mehr als vertraglich vereinbart. Mit einer Fertigstellungsgarantie wird die Fertigstellung der Denkmalschutzimmobilie zu einem bestimmten Zeitpunkt garantiert. Die Möglichkeit der Abschreibung bietet sich für den Erwerber einer Denkmalimmobilie bereits im Jahr der schlüsselfertigen Übergabe, so dass diesem Termin eine besondere Bedeutung zukommt. Übergibt der Bauträger die Denkmalschutzimmobilie nicht zum vereinbarten Zeitpunkt, so kann er nach den Vorgaben des BGB schadenersatzpflichtig werden.

Kaufabwicklung

Erhält der Käufer Informationen über den Fortschritt der
Sanierungsmaßnahme?

Nach Fertigstellung einzelner Bauabschnitte erhält der Immobilienkäufer aktuelle Bautenstandsberichte, die den Stand der einzelnen Gewerke dokumentieren.

Besteht die Möglichkeit, eine Denkmalwohnung zu reservieren?

Wer seine denkmalgeschützte Wunschwohnung gefunden hat, kann diese für maximal 14 Tage reservieren. Dazu ist ein schriftlicher Reservierungsauftrag notwendig. Innerhalb der genannten Frist kann das denkmalgeschützte Objekt nicht anderweitig vergeben werden.

Ablauf der Finanzierung einer Denkmalimmobilie

Ab wann und wofür berechnet die Bank Bereitstellungszinsen?

Die finanzierende Bank kann für einen zugesagten aber noch nicht ausgezahlten Kredit Bereitstellungszinsen berechnen. Damit kompensiert das Institut den Verlust, der sich durch die entgangenen Zinseinnahmen ergibt. Die Höhe und der Berechnungsbeginn werden im Darlehensvertrag geregelt. Bei einem Förderdarlehen der KfW berechnet die KfW ebenfalls Bereitstellungszinsen. Höhe und Beginn sind im Kreditvetrag der KfW geregelt.

Wer informiert über KfW Mittel und wo werden diese beantragt?

KfW Mittel werden über die endfinanzierende Bank als durchleitendes Kreditinstitut beantragt. Diese erstellt im Auftrag der KfW den KfW
Darlehensvertrag. Informationen über die unterschiedlichen Fördermöglichkeiten der KfW für denkmalgeschützte
Immobilien
gibt es auf der Internetpräsenz der KfW (www.kfw-foerderbank.de) oder direkt bei der finanzierenden Bank.

In welcher Höhe sollte in Denkmalschutzimmobilien investiert werden?

In der Regel liegt das Investitionsvolumen in Denkmalobjekten zwischen dem 2,5- bis 3-fachen des zu versteuernden Jahreseinkommens. Je nach persönlicher Steuerlast und den persönlichen Verhältnissen, kann die genaue Höhe variieren.

Verwaltung und Vermietung von denkmalgeschützten Objekten

Besteht die Möglichkeit, Einfluss auf künftige Entscheidungen zu nehmen?

In der Teilungserklärung ist der genaue Miteigentumsanteil eines jeden Teileigentümers geregelt. Im Rahmen seines Miteigentumsanteils hat jeder Eigentümer einer Denkmalschutzimmobilie auf der Eigentümerversammlung ein verbrieftes Mitspracherecht.

Mit welchen Kosten muss ein Immobilieneigentümer rechnen?

Bei einer vermieteten Eigentumswohnung in Denkmalimmobilien muss der Eigentümer für alle nicht auf den Mieter umlegbaren Nebenkosten aufkommen. Dabei handelt es sich um die Instandhaltungsrücklage für das denkmalgeschützte Objekt sowie die Kosten für die Haus- und Wohnungsverwaltung.

Wie erfolgt die Übergabe der fertiggestellten Denkmalwohnung?

Gemeinsam mit einem unabhängigen Sachverständigen wird die Wohnung vom Verkäufer an den Käufer übergeben. Etwaige Mängel der Denkmalimmobilien werden in einem Übergabeprotokoll festgehalten. Durch Setzen einer Nachbesserungsfrist erhält der Bauträger die Möglichkeit der Mängelbeseitigung. Nach Durchführung der Arbeiten erfolgt eine Abnahme durch den unabhängigen Gutachter.

Allgemeine Fragen

Warum sollte gerade jetzt in eine denkmalgeschützte Immobilie investiert werden?

Das historisch niedrige Zinsniveau hält derzeit weiter an, so dass Baugeld weiterhin zu äußerst attraktiven Zinssätzen zur Verfügung steht. Die Immobilienpreise haben sich den günstigen Zinsen noch nicht angeglichen und so besteht derzeit die Möglichkeit, Denkmalschutzimmobilien zu moderaten Preisen zu erwerben. Durch ideale Abschreibungsbedingungen kann bei Denkmalschutzimmobilien eine mögliche Steuerersparnis für 12 Jahre generiert werden. Darüber hinaus sind auchDenkmalimmobilien derzeit noch von der Abgeltungssteuer befreit und nach 10 Jahren ist ein eventueller Verkaufserlös steuerfrei.

Ist eine Denkmalschutzimmobilie günstiger als eine Bestandsimmobilie?

Durch die steuerlichen Vorteile und die Möglichkeit der AfA liegt die Rendite beim Kauf von Denkmalimmobilien deutlich höher als bei einer klassischen Bestandsimmobilie. Darüber hinaus ist bei denkmalgeschützten Immobilien mit höheren Mieteinnahmen zu rechnen.


Weitere Infos rund um das Thema Denkmalobjekte als Kapitalanlage:

BW Bestwert Immobilien GmbH – Ihr langjähriger Partner für Denkmalimmobilien.