Steuerpflichtige Einkünfte aus Immobilien-Vermietung

Als Vermieter erhalten Sie Mieteinnahmen. Hieraus ergeben sich steuerpflichtige Einkünfte aus der Vermietung und Verpachtung von Immobilien (§ 21 EStG), z.B. aus:

  • der Vermietung eines ganzen Hauses oder einer Eigentumswohnung,
  • der Vermietung einer Ferienwohnung,
  • der Vermietung möblierter Räume und Wohnungen,
  • der Vermietung einer Wohnung im ansonsten selbst genutzten Haus,
  • der Vermietung einer Denkmalimmobilie
  • der Untervermietung eines einzelnen Zimmers in Ihrer Mietwohnung,
  • der entgeltlichen Bestellung eines Erbbaurechts oder eines Nießbrauchs,
  • der Verpachtung eines unbebauten Grundstücks,
  • der Verpachtung eines Betriebes nach Betriebsaufgabe,
  • der Überlassung von sog. Sachinbegriffen (z.B. Wohnungseinrichtungen),
  • der Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds,
  • der Abtretung von Forderungen auf Miet- oder Pachtzinsen anlässlich einer Grundstücksveräußerung.

Zu den Mieteinnahmen gehören vor allem Mietzins und Umlagen (Nebenkostenvorauszahlungen), die ein Mieter an den Eigentümer – Vermieter zahlt. Sollte das vermietete Wohneigentum zum Betriebsvermögen zugerechnet werden, dann sind die Mieteinnahmen nicht den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zuzurechnen, sondern stellen diese Einkünfte aus selbstständiger Arbeit oder einem Gewerbebetrieb (§ 21 Abs. 3 EStG) dar.

Aufwendungen, Einnahmen und Werbungskosten bei Immobilienvermietungen

Aufwendungen werden sämtliche Einnahmen gegenübergestellt, die dem Erwerber zur Sicherung und Erhaltung dient. Zum einem sind das die Werbungskosten (§ 9 EStG). Zu diesen Werbungskosten aus der Vermietung und der Verpachtung von Immobilien oder Denkmalimmobilien können die Zinsaufwendungen, die Renovierungs- und Instandhaltungskosten, sowie die Hausnebenkosten (Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Wasser etc.). Ein nicht unerheblicher Teil stellen die Abschreibungen für die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten des vermieteten Gebäudes oder der Wohnung dar. 

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