Mietpreisbremse, Aufteilungsverbot, Bestellerprinzip…was kommt und mit welchen Auswirkungen

Mietpreisbremse….und ihre Auswirkungen

Denkmalgeschützte Immobilien lohnen trotz Mietpreisbremse

Am 5. März 2015 verabschiedete der Deutsche Bundestag das Mietrechtsnovellierungsgesetz (MietNovG). Damit steht fest, die Mietpreisbremse und das Bestellerprinzip im Maklerrecht kommen.

Zum Hintergrund der Gesetzesnovelle

Bereits seit dem 1. Mai 2013 dürfen die Länder in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt eine Kappungsgrenze für die Mietpreissteigerung bei Bestandsmieten einführen, nach der die Mieten nur um 15 und nicht um 20 Prozent innerhalb von drei Jahren erhöht werden dürfen, wie es schon für ganz Berlin der Fall ist. Der Gesetzgeber definiert einen angespannten Wohnungsmarkt als eine unzureichende Versorgung mit Wohnraum zu adäquaten Bedingungen. Das liegt vor, wenn die Mieten und die Mietbelastung der Haushalte stärker steigen als im Bundesdurchschnitt, die Neubautätigkeit den Bevölkerungszuwachs nicht deckt und eine niedrige Leerstandsquote bei wachsender Nachfrage besteht. Da die Kappungsgrenze ausschließlich die Bestandsmieten, aber nicht die Wiedervermietungen umfasst, bedurfte es einer zusätzlichen gesetzlichen Regelung. Der regulierende Eingriff soll sich dann auf die angespannten Wohnungsmärkte beschränken, da der bundesweite Mietpreisanstieg mit 1,3 Prozent unter der Inflationsrate liegt, in Mikrolagen aber exorbitant in die Höhe schnellt und so eine soziale Kluft droht. Hier soll mit der Novellierung mehr erschwingliche Wohnfläche geschaffen werden. Um zu verhindern, dass aufgrund der geringeren Rendite aus Vermietung vermehrt Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt werden, ist oder wird das regional genehmigungspflichtig und nur eingeschränkt umsetzbar, wie in den 21 Berliner Milieuschutzgebieten.

Ist eine Mietwohnung frei geworden, konnten Vermieter bisher einen beliebig hohen, am Markt orientierten Mietpreis erheben, was häufig geschah, wenn Bestandsmieten nicht in dem Maß angehoben wurden wie bei Wiedervermietungen. In besonders beliebten, angesagten, stark nachgefragten, zentrumsnahen (Altbau-)Vierteln mit vergleichsweise niedrigem Leerstand sind so die Mietpreise enorm angestiegen, sodass sich nicht mehr jede Familie und Einkommensschicht die Miete leisten konnte. Sehr prekär ist diese Situation in boomenden Großstädten, Ballungsräumen und Universitätsstädten geworden, wo der Preisanstieg bis zu 40 Prozent beträgt.

Das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz will diesen Preissprüngen mit dem umgangssprachlich als “Mietpreisbremse” bezeichneten Gesetz einen Riegel vorschieben und die Mieterhöhung bei Wiedervermietungen auf zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete beschränken. Allerdings soll das nicht für das gesamte Bundesgebiet gelten, sondern nur für angespannte Wohnungsmärkte, was laut Ministerium etwa 4,2 der 21 Millionen Mietwohnungen betrifft. Wo solche angespannten Wohnungsmärkte bestehen, entscheiden die Länder, denn diese können durch ihre regionalen Marktkenntnisse besser auf den örtlichen Immobilienmarkt reagieren. Daher ermöglicht das “Gesetz zur Dämpfung des Mietpreisanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnraumvermittlung” den Ländern, in einer oder mehreren Rechtsverordnungen diese Gebiete auszuweisen und für einen Zeitraum von maximal fünf Jahren der Mietpreisbremse zu unterwerfen, wobei nach drei Jahren eine Überprüfung erfolgen muss. Das ist aber erst ab dem Tag des Inkrafttretens, der für den 1. Juni 2015 geplant ist und bis zum 31. Dezember 2020 möglich. Eine Verlängerung des Status oder erneute Ausweisung ist nicht vorgesehen, da die Länder auch konkrete Maßnahmen, wie die Erschließung von Bauland, die Förderung des sozialen Wohnungsbaus, des energieeffizienten Bauens und Sanierens sowie die Schaffung von altersgerechtem oder generationengerechtem Wohnraum, ergreifen müssen, um den Wohnungsnotstand zu bekämpfen. Denn die häufigste Ursache für die angespannte Lage auf dem Wohnungsmarkt sind fehlende Wohnungen in Gebieten mit hohen Zuzugsraten.

Die Mietpreisbremse ist ein Notinstrument, das zeitlich begrenzt den Mietmarkt regulieren soll und für das bis jetzt keine Verlängerung geplant ist. Weshalb die Länder bis spätestens zum 31. Dezember 2020 eigene Rechtsverordnungen mit maximal fünf Jahren Gültigkeit erlassen dürfen.

Die Änderung im Maklerrecht

Das Bestellerprinzip wird für Vermietungen eingeführt. Das heißt, wer den Makler beauftragt, muss nun dessen Dienstleistung auch bezahlen, für gewöhnlich ist das die Hausverwaltung oder der Vermieter selbst. Eine versteckte Weitergabe der Maklergebühren an den Mieter ist unzulässig.

Die ortsübliche Vergleichsmiete

Die ortsübliche Vergleichsmiete kann dem örtlichen Mietspiegel entnommen werden und entspricht der Miete für eine Wohnung mit vergleichbarer Lage, Größe, Beschaffenheit und Ausstattung, die in den letzten vier Jahren im Durchschnitt vereinbart wurde. Viele Großstädte geben alle zwei Jahre qualifizierte Mietspiegel, die nach wissenschaftlichen Methoden erstellt werden, heraus. Andere Städte veröffentlichen einfache Mietspiegel. Steht kein Mietspiegel zur Verfügung, können Expertisen von öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen, Statistiken oder entsprechende Zahlen von Mieter- oder Vermieterverbänden herangezogen werden. Mieter erhalten zudem einen Auskunftsanspruch gegenüber dem Vermieter, der auf Verlangen den Mietvertrag mit geschwärzten persönlichen Daten des Vormieters vorlegen muss, um den Nachweis zu erbringen, dass zuvor der gleiche Mietzins gezahlt wurde.

Das Gesetz sieht jedoch keine Sanktionen bei Verstößen gegen die Mietpreisbremse vor. Der Mieter muss sich daher selbst um seine Rechte kümmern, gegebenenfalls juristische Hilfe in Anspruch nehmen und kann erst nachdem er einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse gerügt hat, die zu viel gezahlte Miete zurückfordern. Das ist allerdings kein Freibrief, die Mietpreisbremse zu umgehen, da “Mietwucher” laut Strafgesetzbuch und Wirtschaftsstrafgesetz ein Straftatbestand ist, der mit Bußgeld oder Freiheitsentzug bestraft werden kann.

Die Ausnahmen der Mietpreisbremse sichern die Rentabilität von Kapitalanlage-Immobilien

Die Mietpreisbremse soll in erster Linie die Mietpreise bei Wiedervermietung regulieren, aber nicht den dringend benötigten Wohnungsneubau oder die Investitionen in Modernisierungen und Sanierungen auch von Denkmalschutz Immobilien, wie von Denkmalimmobilien Berlin, Denkmalimmobilien Potsdam und Denkmalimmobilien Leipzig, bremsen. Daher sind Neubauten mit einer Erstvermietung und -nutzung ab dem 1. Oktober 2014 in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt von der Mietpreisbremse ausgeschlossen. Das bedeutet, bei der ersten Vermietung kann nach wie vor der Mietpreis nach marktüblichen Gegebenheiten ermittelt und erhoben werden.

Investitionen in Denkmalschutz Immobilien werden gefördert

Denkmalschutz Immobilien, wie z.B. Denkmalimmobilien Berlin, Denkmalimmobilien Potsdam oder Denkmalimmobilien Leipzig, nach umfangreichen Modernisierungs- und grundlegenden Sanierungsmaßnahmen sind bei Erstnutzung oder -vermietung ebenfalls von der Mietpreisbremse ausgenommen, wenn die hierfür anfallenden Kosten etwa ein Drittel der Baukosten einer Neubauwohnung entsprechen, womit sich eine Gleichstellung von Denkmalschutz Immobilien und Neubauten ergibt. Nach der Gesetzesbegründung muss sich deshalb der umfassende Investitionsaufwand auf die Qualität der Gesamtwohnung auswirken. Dafür müssen in mehreren Bereichen bauliche Änderungen vorgenommen wurden sein, wie die Erneuerung von Elektroinstallationen, Fenstern, Fußböden, Heizung, Sanitär und damit die Verbesserung der Energieeffizienz. Diese Maßnahmen sind in den meisten Fällen Teil des Sanierungsprogramms nach dem Erwerb von Kapitalanlage Immobilien, wie von Denkmalimmobilien Berlin, Denkmalimmobilien Potsdam oder Denkmalimmobilien Leipzig, weshalb die Denkmalsanierung so eine weitere Förderung erfährt.

Kleinere Modernisierungen und energetische Maßnahmen dürfen auch weiterhin zu einem Mietaufschlag führen, der nur noch bis zur Amortisierung der entstandenen Kosten zu zehn anstatt zu elf Prozent erfolgen darf.

Bestandsschutz für vermietete Denkmalschutz Immobilien

Eine einmal vereinbarte und gezahlte Miete muss der Vermieter bei einem Mieterwechsel nicht senken, selbst, wenn diese die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als zehn Prozent übersteigt. Mit diesem Bestandsschutz sind auch alle Anschlussvermietungen in Neubauten und umfassend sanierten Denkmalschutz Immobilien, wie in Denkmalimmobilien Berlin, Denkmalimmobilien Potsdam oder Denkmalimmobilien Leipzig, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals vermietet wurden, vor der Mietpreisbremse geschützt, was Kapitalanlage Immobilien ungebrochen vielversprechend macht. Damit führt die Mietpreisbremse keinesfalls zu flächendeckenden Mietsenkungen, sondern dämpft lediglich den weiteren Mietpreisanstieg angespannter Wohnungsmärkte.

Lohnen sich Kapitalanlage Immobilien noch?

Die Mietpreisbremse verringert den Ertrag einer Immobilie, was besonders bei kurzfristig geplanten Investitionen ins Gewicht fällt. Wer hingegen mit einer langfristigen Rendite rechnet, sollte sich angesichts der Mietpreisbremse nicht von der Kapitalanlage “Immobilien” und damit von denkmalgeschützten Immobilien, wie von Denkmalimmobilien Berlin, Denkmalimmobilien Potsdam oder Denkmalimmobilien Leipzig, abschrecken lassen. Denn bis jetzt ist die Mietpreisbremse ein zeitlich befristetes Instrument, das erst per Rechtsverordnung(en) auf Landesebene umgesetzt werden muss und dann für einen Zeitraum von maximal fünf Jahren in einer Kommune oder einem Stadtteil gilt. Danach können die Mieten wieder stärker angehoben werden. Vielmehr ist es so, dass durch die Mietpreisbremse und die dadurch geringere Renditeerwartung in den ausgewiesenen Gebieten die Kaufpreise für Kapitalanlage Immobilien erst einmal stagnieren oder gar fallen können und Investoren mit langfristigen Renditeabsichten den idealen Kaufzeitpunkt nicht verpassen dürfen beziehungsweise Denkmalschutz Immobilien halten sollten, weil die Mietpreisbremse nichts an der Beliebtheit eines Stadtviertels oder des Wohnens in sanierten Denkmalschutz Immobilien, wie in Denkmalimmobilien Berlin, Denkmalimmobilien Potsdam oder Denkmalimmobilien Leipzig, ändert. Die Nachfrage wird ungebrochen hoch sein, wenn nicht sogar steigen, da die regulierten Mieten das Quartier noch attraktiver machen, womit auf Dauer auch die Kaufpreise für Denkmalimmobilien Berlin, Denkmalimmobilien Potsdam oder Denkmalimmobilien Leipzig wieder anziehen werden.

Die Lage der Wohnungsmärkte in Berlin, Potsdam und Leipzig

Die Hauptstadt erfüllt alle Voraussetzungen, um die Mietpreisbremse einzuführen, da der Leerstand unter vier Prozent liegt und somit ein angespannter Wohnungsmarkt besteht. Jedes Jahr ziehen etwa 40.000 Menschen nach Berlin, aber nur rund 10.000 neue Wohnungen werden jährlich geschaffen. Aufgrund der hohen Nachfrage werden teilweise sofort bezugsfertige Wohnungen zum doppelten Preis der ortsüblichen Vergleichsmiete vermietet. Daher soll die Mietpreisbremse vom ersten möglichen Tag an für die ganze Stadt greifen. Zudem hat Berlin ein umfangreiches Maßnahmenpaket gegen die Wohnungsknappheit geschnürt, was Wohnungen in Denkmalimmobilien Berlin nicht ausschließt.

In Potsdam wurde die Kappungsgrenze bei Bestandsmieten eingeführt, da hier wie im gesamten Berliner Speckgürtel Nachfrage und Preise dank verstärktem Zuzug steigen. Das Potsdamer Stadtentwicklungskonzept sieht bis 2025 die Schaffung von bis zu 15.000 Wohnungen vor, die auch durch umfassende Sanierungen von Denkmalimmobilien Potsdam entstehen können.

Zum einen werden in den boomenden Leipziger Stadtteilen mit zahlreichen Denkmalimmobilien Leipzig Mieten auf dem Niveau von westdeutschen A-Lagen erreicht, zum anderen stehen 35.000 Wohnungen leer. Bisher ist trotz eines jährlichen Bevölkerungszuwachses von 10.000 Menschen die Lage noch nicht so angespannt wie in Hamburg, Berlin oder München. Sollte die Bevölkerungszunahme anhalten, wird auch in Leipzig über die Einführung der Mietpreisbremse nachgedacht, da in absehbarer Zeit gut 25.000 Wohnungen fehlen werden.

Denkmalgeschützte Immobilien in Berlin, Potsdam und Leipzig bleiben also als Kapitalanlage Immobilien interessant.

neuer: Leipzig- die Sachsenmetropole wächst und wächst / älter: Keine Immobilienblase in Sicht