Keine Immobilienblase in Sicht

Der deutsche Immobilienmarkt ist in Bewegung. Nachfrage und Preise für Wohnimmobilien, wie für Denkmalimmobilien Berlin oder Leipzig, steigen stetig und die ersten Skeptiker vermuten, dass in Deutschland eine Immobilienblase kurz vor dem Platzen steht. Dass es dafür keinen Grund zur Sorge gibt, zeigt eine aktuelle Studie (Februar 2015) des Instituts der deutschen Wirtschaft Köln e.V. (IW).

Wie entsteht eine Immobilienblase?

Eine Immobilienblase bildet sich nicht von heute auf morgen und hat für gewöhnlich weitreichende Folgen für die gesamte Wirtschaft. So stürzte 2007 die US-amerikanische Immobilienblase die Weltwirtschaft in eine Krise. Auch in Großbritannien, Irland und Spanien erschütterten Immobilienblasen die Finanzwelt.

Irgendwann wird in einer Marktwirtschaft immer der Höchststand der Immobilienpreise erreicht. An diesem Punkt können die Preise nur noch fallen und das oft in einem schwindelerregenden Tempo. Die Talfahrt beschleunigt sich, wenn die Nachfrage sinkt, die Kreditvergabe reduziert wird und Eigentümer ihre Immobilien abstoßen wollen, bevor keine Rendite mehr zu erwarten ist. Aber auch staatliche Begünstigungen für den Immobilienmarkt, ein niedriger Zinssatz und Änderungen in den Kreditvergabemodalitäten, wie Darlehen trotz schlechter Bonität, können zu einer Fehlentwicklung des Immobilienmarktes führen, überbewertete Immobilien und ein massiver Verlust von Privatvermögen sind die Folge. In den Krisenländern hat sich das Kreditvergabevolumen für Immobiliengeschäfte direkt vor dem Platzen um 300 Prozent erhöht, in Deutschland hingegen ist dieses Volumen seit 2010 um nur neun Prozent angestiegen.

Kann eine Immobilienblase in Deutschland entstehen?

Die Guthaben- und Kreditzinsen, die sich am Leitzins der Europäischen Zentralbank orientieren, befinden sich derzeit auf einem historischen Tief. Das bewegt Haushalte und Anleger dazu, mehr Geld in Immobilien, wie in Denkmalimmobilien Berlin oder Denkmalimmobilien Leipzig, zu investieren, womit die Nachfrage und folglich auch die Preise steigen. So haben sich die Kosten für eine Eigentumswohnung im Zeitraum von 2010 bis 2014 je nach Region um 25 bis 47 Prozent erhöht.

Dass trotz des spürbaren Preisanstiegs keine Immobilienblase droht, verdeutlicht die IW-Analyse nach dem Wohnnutzerkostenkonzept, bei der die Kosten für Mieten und Kaufen verglichen wurden. In diese Berechnung flossen die Mieten, die Einkommen, die Preisentwicklung auf dem Wohnungsmarkt, die laufenden Kosten für Wohneigentum inklusive Kaufpreis, Grunderwerbsteuer, Kreditzinsen, entgangener Zinsen aus alternativen Investitionen, Immobilienwertentwicklung, Reparaturkosten und Abschreibungen mit ein. Den wesentlichen Unterschied zu anderen Vergleichen stellt die Einbeziehung der Zinsen dar, da Immobilien, wie Denkmalimmobilien Berlin oder Denkmalimmobilien Leipzig, größtenteils mittels Fremdkapital finanziert werden. Niedrige Zinsen halten auch bei steigenden Immobilienpreisen die laufenden Kosten in Grenzen und machen damit den Erwerb von Denkmalimmobilien Berlin oder Denkmalimmobilien Leipzig langfristig lohnenswert.

Bei der IW-Studie, die die Preisentwicklung des deutschen Immobilienmarktes von 2006 bis 2014 untersuchte, wird ersichtlich, dass die Mieten kontinuierlich zulegen, bei den Immobilienpreisen, wie für Denkmalimmobilien Berlin oder Denkmalimmobilien Leipzig, aber sichtbare Schwankungen zu erkennen sind. Der Preisanstieg für Denkmalimmobilien Berlin oder Denkmalimmobilien Leipzig lässt sich wie die Preisentwicklung insgesamt eher mit einem Nachholeffekt erklären, da deutsche Immobilien im internationalen Vergleich immer noch günstiger sind. So belief sich 2014 die Nettokaltmiete für eine 100 Quadratmeter große Wohnung im Bundesdurchschnitt auf 8.000 Euro, für eine vergleichbare Eigentumswohnung betrugen die jährlichen Selbstnutzerkosten nur 4.200 Euro. Von einer Überbewertung kann daher nicht gesprochen werden, da die Nutzungskosten für Eigentum wesentlich geringer sind als für das Mieten.

Daran ändert sich auch nichts, wenn zur Berechnung ein moderaterer Preisanstieg, wie er bereits im untersuchten Zeitraum einmal beobachtet wurde, oder eine Zinserhöhung zugrunde gelegt wird, hierbei würden sich die Nutzerkosten lediglich annähern. Regional betrachtet sieht das Bild etwas anders aus. So ist schon jetzt in einigen Landkreisen und Städten Bayerns Mieten um sieben Prozent günstiger als Kaufen. Abweichungen von unter zehn Prozent deuten aber nicht auf eine Immobilienblase hin, da der Immobilienmarkt langsam reagiert und bei dieser Differenz die Art des Wohnens eher eine Geschmacksfrage ist. Die IW-Analyse hat außerdem den Zinssatz berechnet, ab wann eine Immobilienblase möglich wäre. Demnach muss der Zinssatz in München auf über drei und in anderen Großstädten auf über vier Prozent angehoben werden, damit die Selbstnutzerkosten für Eigentum die Mieten um über zehn Prozent übersteigen.

Einen weiteren Hinweis auf eine Immobilienblase gibt die Nutzungsart einer Immobilie, wie von Denkmalimmobilien Berlin oder Denkmalimmobilien Leipzig. Dient diese ausschließlich dazu, um eine Wertsteigerung aus dem schnellen Verkauf zu erzielen, kündigt das eine Immobilienblase an. Setzen die Investoren hingegen mehr auf die Rendite aus der Bewirtschaftung, wie es bei Denkmalimmobilien Berlin oder Denkmalimmobilien Leipzig überwiegend der Fall ist und es die stabile Eigenkapitalquote und höhere Anfangstilgung zeigen, stecken hinter den Immobilieninvestitionen langfristige Motive, was die Immobilienblasengefahr minimiert.

neuer: Mietpreisbremse, Aufteilungsverbot, Bestellerprinzip…was kommt und mit welchen Auswirkungen / älter: Leipzig – Die neue Hype Stadt im Osten